Pagamento do tributo ITBI só pode ser exigido no momento do registro do contrato na matrícula do imó
Toda vez que ocorre a transferência de propriedade de um bem, desde que não decorrente de doação ou ainda, de recebimento de herança, surge naquele momento a obrigação do pagamento do ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, tributo de competência constitucional dos municípios[1].
Nesse cenário, alguns municípios exigem o pagamento do referido tributo no momento da assinatura do contrato particular, outros, no momento da lavratura da escritura públicas de compra e venda e, ainda, outros no momento do registro da compra e venda na matrícula do imóvel negociado.
Nesse confuso cenário surge a dúvida. Qual seria o momento certo de acertar as contas com o fisco?
A prefeitura de São Paulo, por exemplo, exige que o pagamento do imposto deve acontecer antes do registro do contrato, tendo em vista a regra prevista no artigo 12, da Lei Municipal nº. 11.154/1991[2]. Em outras palavras, se um imóvel for negociado dentro do Município de São Paulo, sem que haja o antecipado recolhimento do tributo quando da assinatura do instrumento particular, certamente o Comprador será surpreendido pela cobrança adicional de multa e juros no momento em que for registrar a operação na matrícula do imóvel adquirido.
Muito embora exista essa exigência de alguns municípios, o entendimento correto é o de que o cumprimento da obrigação só deve se dar no momento em que se realizar o registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel.
Isto porque, no artigo 35 do Código Tributário Nacional encontramos a indicação de que o fato gerador do ITBI se dá quando da efetiva transmissão de propriedade “como definido na lei Civil”:
“Art. 35. O imposto, de competência dos Estados[3], sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil”
Ou seja, segundo o referido artigo, o ITBI passa a ser devido somente no momento em que ocorre a transferência da propriedade nos termos da Lei Civil. E, nessa esfera, o Código Civil regulamenta o conceito de transmissão, dizendo claramente que só ocorre “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”[4], de modo que, enquanto esse registro não for procedido, o vendedor continua sendo considerado o dono do bem ou direito.
Esse foi, inclusive, o entendimento do STF, que considerou inconstitucional a cobrança anterior ao registro:
“AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. A obrigação tributária surge a partir da verificação de ocorrência da situação fática prevista na legislação tributária, a qual, no caso dos autos, deriva da transmissão da propriedade imóvel. Nos termos da legislação civil, a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível. Agravo regimental a que se nega provimento.”(STF – ARE – AgR 805.859 – Min. Roberto Barroso – 10/02/2015)
Dessa forma, tanto nossa legislação como a grande maioria dos julgados em nossos tribunais deixam claro que o pagamento do ITBI só pode ser exigido quando do registro da escritura de venda e compra na matrícula do imóvel. O maior problema é que grande parte dos municípios ignoram esse fato e tentam adiantar esse fato gerador, o que não pode ser permitido.
Importante sempre lembrar que a Constituição Federal é a maior lei do nosso país, não podendo ser contrariada por leis municipais. O mesmo deve acontecer com o Código Civil e com o Código Tributário Nacional, leis federais, que são hierarquicamente superiores a qualquer legislação municipal.
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[1] Constituição Federal: Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)
II - transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
[2] Art 12 Ressalvado o disposto nos artigos seguintes, o imposto será pago antes de se efetivar o ato ou contrato sobre o qual incide, se por instrumento público e, no prazo de 10 (dez) dias de sua data, se por instrumento particular
[3] A partir da promulgação da Constituição de 1988, o ITBI passou a ser de competência dos municípios e não mais dos Estados, como na redação original do Código Tributário Nacional (Lei n.º 5.172/66 de 1966)
[4] Código Civil: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis
